Hợp đồng đặt cọc mua nhà: Cần lưu ý những điều gì?

Trong giao dịch mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên thể hiện cam kết của hai bên. Tuy nhiên, rất nhiều người mua chủ quan, ký hợp đồng theo mẫu sẵn có, hoặc nghe theo người bán mà không kiểm tra kỹ nội dung, dẫn đến tranh chấp, mất cọc, thậm chí kiện tụng sau này.Nếu bạn đang chuẩn bị mua nhà tại Hà Nội, hãy dành vài phút đọc kỹ những lưu ý quan trọng dưới đây trước khi đặt cọc.

🔹 1. Kiểm tra kỹ tư cách người bán

Đây là điều tối quan trọng nhưng nhiều người bỏ qua.

📌 Cần xác minh:

Người ký hợp đồng có đúng là chủ sở hữu sổ đỏ không?
Nếu là người được ủy quyền: có giấy ủy quyền gốc, còn hiệu lực và được phép bán không?
Có đồng sở hữu không? Nếu có, cần chữ ký của tất cả các đồng sở hữu.

⚠️ Không đặt cọc với người “nói là người nhà”, “bố mẹ nhờ đứng ra”, hoặc “có giấy hứa bán”.

🔹 2. Mức cọc bao nhiêu là hợp lý?

Tại Hà Nội, mức cọc phổ biến thường là 100–200 triệu đồng hoặc 3–5% giá trị căn nhà.

📌 Gợi ý:

Nếu bạn chưa kiểm tra đầy đủ pháp lý, chỉ nên cọc mức thấp (dưới 100 triệu).
Cọc cao chỉ nên thực hiện khi đã kiểm tra kỹ sổ đỏ, quy hoạch, thông tin tranh chấp…

🔹 3. Nội dung hợp đồng cần rõ ràng

Một bản hợp đồng đặt cọc nên có các mục sau:

Thông tin bên mua – bên bán đầy đủ (Họ tên, CCCD, địa chỉ thường trú)
Thông tin tài sản mua bán:
- Số sổ đỏ, địa chỉ nhà, diện tích ghi trên sổ
- Cam kết tài sản không tranh chấp, không bị cầm cố
Số tiền đặt cọc, thời hạn công chứng, phương thức thanh toán
Cam kết: nếu bên mua không mua đúng hẹn sẽ mất tiền cọc; nếu bên bán không bán sẽ hoàn tiền cọc và bồi thường thêm số tiền tương đương khoản tiền đặt cọc.
Có chữ ký của cả 2 bên và người làm chứng (thường là môi giới)

🔹 4. Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc?

Theo luật, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, nhưng nếu giá trị lớn thì:

📌 Gợi ý:

Có thể ra văn phòng công chứng làm giấy xác nhận hoặc thỏa thuận đặt cọc.
Hoặc ít nhất nên ký tại nhà có người làm chứng và quay video lúc ký kết, ghi rõ thời gian – địa điểm.

🔹 5. Các điều khoản cần thêm để bảo vệ người mua

Ràng buộc rõ nếu phát hiện tài sản có tranh chấp, không thể sang tên thì chủ nhà phải trả lại tiền cọc.
Nếu bên bán vi phạm và bán cho người khác → phạt cọc gấp đôi và bồi thường thiệt hại.
Nếu các đồng sở hữu không thống nhất sau khi nhận cọc → hợp đồng vô hiệu, phải trả lại tiền cọc ngay.

🏁 Kết luận

Hợp đồng đặt cọc tuy chỉ là bước đầu nhưng quyết định an toàn của toàn bộ giao dịch. Hãy luôn giữ tinh thần “kiểm tra trước – cọc sau”, đọc kỹ từng điều khoản, và nếu có thể, hãy nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm hỗ trợ soạn thảo, kiểm tra giúp bạn.

Đặt cọc đúng cách – tránh mất tiền – yên tâm giao dịch.